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陈xx与刘xx、李xx房屋买卖合同纠纷案

 案情简介:刘某某、李某某是系争房屋的房地产权利人。20161028日,陈某某(买受人、乙方)与刘某某、李某某(出卖人、甲方)签订《房地产买卖协议》,约定刘某某、李某某将系争房屋出售给陈某某,房屋总价为455万元。协议第4.2条约定,乙方保证在签署本协议时具备相关政策所规定的购房资格。同年1031日,双方签订《上海市房地产买卖合同》,合同特别告知()载明了相关限购政策并约定,买卖双方当事人在签订本合同前,应当知晓国家和本市住房限购规定,本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限购规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房等情况,应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。合同签订后,陈某某共计向刘某某、李某某支付购房款137万元。

      一审审理中,经刘某某、李某某申请,一审法院委托上海xx地产估价有限责任公司对系争房屋在201710月的市场价值进行司法评估,该公司于20171025日出具评估报告,评估总价为4,010,000元。刘某某、李某某对该份评估报告的真实性、合法性、关联性均不持异议。陈某某对评估的结果不予认可,并表示现场评估时并未通知陈某某,陈某某没有到场参与评估,而刘某某、李某某当时在场,对陈某某不公平。且买卖合同是在201610月签订,而评估报告评估的时间节点为201710月,在此期间房价并未下跌,反而上涨。评估公司估价师到庭接受双方询问,并表示评估前已提前通知了陈某某的律师,且双方是否到场与评估结果没有实际关系,评估结论系根据房屋的实际状况及评估公司走访周边的中介公司调查市场价格后得出的同一类型小区同房屋的交易中心的价格。且根据上海市二手房指数办公室发布的指数,上海市的二手房的价格总体是下跌的。

 

 裁判原文节选

      一审【案号:上海市宝山区人民法院(2017)0113民初16710号】:陈某某与刘某某、李某某就系争房屋签订的《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》,系双方当事人真实意思的体现,未违反法律、行政法规的强制性规定,当属合法有效,双方均应恪守。但陈某某属限购对象,并无购房资格,房屋买卖合同客观上无法继续履行,现双方均主张要求解除合同,予法不悖,予以支持。合同解除后,因合同取得的财产应各自返还,故陈某某要求刘某某、李某某返还已付购房款的诉请,具有事实和法律依据,亦予以准许。然本案系由于陈某某自身限购原因导致合同目的无法实现,违约方系陈某某,故其要求刘某某、李某某支付违约金,于法无据,不予支持。且陈某某作为违约方,理应向刘某某、李某某赔偿其实际损失。现系争房屋房价已下跌,刘某某、李某某主张房屋差价损失的请求,予以支持。经上海百盛房地产估价有限责任公司评估,确定20171020日时的系争房屋现状价值为401万元,对此一审法院予以确认。陈某某认为该评估结论价值过低的意见,不予采纳。但考虑到双方履行合同的实际情况,并结合兼顾公平、合理的民法基本原则,现一审法院酌情判决陈某某赔偿刘某某、李某某损失40万元。

      据此,一审法院作出判决:一、解除陈某某与刘某某、李某某就上海市宝山区顾北路XXXXXXXXX室房屋签订的《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》;二、刘某某、李某某于判决生效之日起十日内,退还陈某某已付购房款137万元;三、陈某某于判决生效之日起十日内,赔偿刘某某、李某某房屋差价损失40万元;四、驳回陈某某的其余诉讼请求;五、驳回刘某某、李某某的其余反诉请求。

       二审【案号:上海市第二中级人民法院(2018)沪02民终974号】二审中,双方的争议焦点在于,应由何方承担房屋买卖合同不能继续履行的违约责任。根据已查明的事实,陈某某在与刘某某、李某某签订《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》时不具备上海市的购房资格。陈某某称刘某某、李某某在签订上述合同时明确知晓陈某某不具备购房资格,且双方均信赖房产中介能够为陈某某包装至符合购房资格,但陈某某提供的证据尚不能证明其上述说法,且即使刘某某、李某某确实知晓陈某某在订立房屋买卖合同时不具备购房资格,在双方未作出明确约定的情况下,亦不能仅据此认为陈某某无需承担因自身限购而不能履行合同时的违约责任。现确因陈某某的购房资格问题致其不能取得银行贷款,进而不能继续履行双方签订的房屋买卖合同,陈某某理应承担相应的违约责任。一审法院根据对系争房屋价值的司法评估结果,并综合考虑案情,酌情判定陈某某赔偿刘某某、李某某房屋差价损失40万元,较为合理,可予维持。陈某某要求刘某某、李某某支付违约金的诉请,缺乏依据,本院无法支持。

      综上所述,陈某某的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第()项之规定,判决如下:

       驳回上诉,维持原判。

      二审案件受理费7,300元,由陈某某负担。

      本判决为终审判决。


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